WOZ-bezwaar? Zo gepiept

De Wet waardering onroerende zaken (WOZ) viert dit jaar haar twintigste verjaardag. Op basis van deze wet versturen gemeentes elk voorjaar WOZ-beschikkingen naar huiseigenaren, en sinds kort ook naar huurders. Op deze biljetten staat de woningwaarde per 1 januari 2016 volgens de gemeente: de WOZ-waarde. Hoe hoger die taxatie des te duurder een woningeigenaar uit is bij diverse instanties. Want over de WOZ-waarde betaalt een huisbezitter om te beginnen onroerende zaakbelasting. Daarnaast zijn de watersysteemheffing, rioolheffing en forenzenbelasting op de WOZ-waarde gebaseerd. Evenals eventuele erfbelasting, vermogensrendementsheffing over tweede huizen, afschrijving op bedrijfspanden, en het eigenwoningforfait. Dat laatste is het van de WOZ-waarde afhankelijke bedrag dat een huisbezitter met een hypotheek doorgaans moet optellen bij zijn belastbaar inkomen.

In 2009 maakten maar liefst 200.000 Nederlanders bezwaar tegen hun WOZ-beschikking, in de helft van de gevallen met succes. Maar het aantal controverses over WOZ-waardes krimpt als een wollen trui in de kookwas. In 2011 was het aantal WOZ-bezwaren 150.000, een kwart minder. Momenteel houden gemeentes rekening met zo’n 100.000 bezwaren, een aantal dat ze graag verder zien slinken, want WOZ-procedures kosten gemeentes handenvol geld. Dat komt doordat no-cure-no-pay-juristen de kosten van een geslaagd bezwaar –honderden euro’s per geval- door de gemeente vergoed krijgen via een in de Wet opgenomen regeling. Vandaar dat dienstverleners als bezwaarmaker.nl, wozconsultants.nl, wozspecialisten.nl, previcus.nl, wozopmaat.nl of woz-juristen.nl graag gratis voor je in de bres springen.

Gemeentes proberen bezwaren te voorkomen. Zo kunnen bewoners van Rotterdam, Amsterdam en Tilburg hun woninggegevens tegenwoordig corrigeren voordat de WOZ-aanslag de deur uitgaat. Ook kunnen burgers vaker snel aan de bel trekken via een informatienummer of een (online) bezwaarformulier. Wat ook helpt is de verse overheidswebsite wozwaardeloket.nl. Hierop staan de WOZ-waardes, woonoppervlaktes en bouwjaren van alle WOZ-objecten in Nederland. Zo kun je snel checken of de vierkante-meterprijs van je huis aansluit bij die van buurpanden. Een afwijking kan een goede reden zijn voor een bezwaar.

Gemeentes pakken WOZ-taxaties steekproefsgewijs aan, soms voor hele straten tegelijk. De uitgangspunten voor de WOZ-waarde van je huis staan in een bij de gemeente (gratis) opvraagbaar taxatierapport. Daaruit kan blijken dat de gemeente je woning heeft vergeleken met een veel groter of kleiner pand. Of misschien kampen jullie, ten opzichte van het referentieobject, met achterstallig onderhoud of waarde verminderende factoren, zoals een nadelig bestemmingsplan, een minder mooie ligging, asbest, betonrot, bodemverontreiniging, geluidsoverlast van Schiphol, hinder van een gemeentelijke boom, een lelijk nieuwbouwproject of minder woonoppervlak. Je kunt in een bezwaar een aantal beter passende referentiepanden met hun waardes opgeven. Die vind je op bijvoorbeeld kadaster.nl of miljoenhuizen.nl

Lijkt je WOZ-waarde te hoog, maak dan bezwaar. Ongeveer de helft van de bezwaarmakers krijgt namelijk gelijk, waardoor ze goedkoper uit zijn. Een verlaging van de WOZ-waarde met €30.000 kan bijvoorbeeld ruim €100 inkomstenbelasting schelen, plus €30 tot €90 aan gemeentelijke lasten. Een veel groter belang kan een lagere WOZ-waarde hebben voor een erfgenaam. Een verlaging van de WOZ-waarde van een nagelaten huis met €30.000 kan tot €12.000 erfbelasting schelen. Maar soms is een hoge WOZ-waarde juist gunstig, namelijk als op basis daarvan de opslag op je hypotheekrente kan slinken of vervallen. Je moet dus even rekenen.

Op consumentenbond.nl/wozbezwaar staan tips en een voorbeeldbrief voor wie eigenhandig bezwaar tegen zijn WOZ-beschikking wil aantekenen bij zijn gemeente. Maar waarom zou je, als een no-cure-no-pay-dienstverlener het gratis voor je kan doen?

Geldige bezwaargronden

Gebruik alleen geldige bezwaargronden om een WOZ-beschikking aan te vechten. Geldig zijn bijvoorbeeld: erfdienstbaarheden, woninggebreken, een huisvestingsverordening, een kapverbod, een anti-speculatiebeding, een serviceappartement met hoge lasten, overlast van geluid, stank, horeca of een UMTS-mast, betonrot, bodemverontreiniging, het bestemmingsplan of afwijkingen qua woonoppervlakte, onderhoud en woningtype.

Voorbeelden van ongeldige argumenten zijn: verhuurde staat, persoonlijke grieven tegen de gemeente, een eigen inschatting van de woningwaarde, een splitsingsverbod, tijdelijk ongemak, de VvE (Vereniging van Eigenaren)-reserve of erfpacht.