Een economische crisis is voor marktprijzen en -cijfers wat een aardbeving voor de Groningers is: Het brengt onbalans. Om te beginnen op de effectenbeurzen. Want zodra beleggers een crisis ruiken, denderen de effectenkoersen omlaag. Maar ook het consumentenvertrouwen kan binnen een maand dalen van dik positief naar diepvriesstand. Huizenprijzen daarentegen doen iets speciaals: Ze zakken doorgaans tergend traag. Na de start van de kredietcrisis in 2008 duurde het maar liefst vijf jaar voordat de woningmarkt in 2013 op een dieptepunt belandde. Bij de huizenmarktcrisis vanaf 1978 kostte het zelfs zes jaar voordat in 1984 de bodem was bereikt.
Het trage zinken van de woningmarkt komt doordat elke huiseigenaar zijn eigen prijs bepaalt. Als je huis moeilijk verkoopt, hik je er tegenaan om de vraagprijs te verlagen. Dit effect werkt extra sterk als je hypotheekschuld hoger is dan je woningwaarde. Je staat dan ‘onder water’. Als je dan verkoopt, ontstaat een restschuld. En dus wacht je vaak af, hopend op betere tijden. Ook verhuizen gaat moeizaam in een dalende markt. Kopers willen pas een contract tekenen als ze hun eigen koophuis kwijt zijn, waardoor iedereen op elkaar wacht. De huizenmarkt gaat er dan bijliggen als de Titanic: langzaam zinkend en gevaarlijk, met opvarenden die de ernst van de situatie liever niet zien. Daaruit vallen lessen te trekken.
Een pessimist ziet in elke kans de moeilijkheden. Een optimist ziet in elke moeilijkheid de kansen. Winston Churchill (1874-1965), Engels staatsman en Nobelprijswinnaar literatuur in 1953
De Woningmarktmonitor van ABNAMRO verwacht een woningprijsdaling door de Coronacrisis. Als je nu dus je huis kwijt wilt of al (bijna) ‘onder water’ staat, besef dan dat de woningmarkt jaren achtereen kan afzakken. Als je het je kan permitteren, raak dan je huis als de sodemieter nog kwijt voor een redelijke prijs. Natuurlijk lukt dit niet iedereen. In de kredietcrisis bleven veel huiseigenaren noodgedwongen zitten waar ze zaten. Bijvoorbeeld omdat ze geen koper konden vinden. Of omdat hun huis onder water stond. Dat laatste overkwam na 2008 maar liefst 1,3 miljoen huishoudens. In de praktijk blijkt dat je geldgever je met rust laat, zolang je de woonlasten blijft betalen. Als je krap zit, kan kamerverhuur mogelijk extra armslag bieden. De inkomsten daaruit zijn belastingvrij als ze in 2020 (inclusief de kosten) hooguit €5.506 zijn. Zo kun je de huizenmarktdip hopelijk uitzitten.
Misschien zat je net te denken over een eerste eigen huis. Doe dan heel rustig aan, vooral als je een flexwerker, zzp’er of twintiger bent. Huren is stukken relaxter dan onder water staan. En afwachten kan zorgen dat je later meer woongenot voor je euro’s koopt, misschien wel buiten de stad. Het komende decennium krimpt de bevolking van Zeeland, Limburg, de Achterhoek, Oost-Groningen en Noord-Oost-Friesland. Mogelijk komen daar veel grote huizen vrij, waar je heerlijk digitaal kan werken. Ga maar sparen in plaats van kopen. Dan scoor je in 2025 mogelijk een rustig gelegen woonparadijs voor een appel en een ei.
