De lage rente jaagt de hypotheekconsument op zoals de bosbranden de oerang-oetans op Sumatra. Want kostte een annuïteitenhypotheek met Nationale Hypotheekgarantie in 2009 zo’n 6% bij tien jaar rentevast. Nu is dat ruim 2%. Daarom proberen huis-met-hypotheekeigenaren massaal hun rentelast te drukken, bijvoorbeeld door hun hypotheek over te sluiten of door rentemiddeling aan te vragen. Volgens adviesketen De Hypotheker lag het aantal oversluitingen in het laatste kwartaal van vorig jaar 63 procent hoger dan in dezelfde periode één jaar eerder. En SNS Bank krijgt volgens een woordvoerder maandelijks 2000 vragen over of verzoeken om rentemiddeling. Dat is bijna zeven keer zoveel als vorig jaar.
Met oversluiten of rentemiddeling gokt u op een toekomstige rentestijging. Maar als de rente blijft dalen, heeft u meestal onnodig veel kosten gemaakt. Bij oversluiten gaat ten eerste vaak 70 tot soms wel 120 procent van uw rentebesparing op aan boeterente. Die boete mag u weliswaar fiscaal aftrekken, maar door het enorme bedrag kan het hoogste belastingtarief waartegen u de hypotheekrente aftrekt tijdelijk zakken van bijvoorbeeld 50,5% naar 40,4%, waardoor uw netto hypotheeklasten stijgen. Daarnaast kost oversluiten vaak advies- en/of administratiekosten. En bij verandering van geldgever komen daar notaris-, vaak taxatie- en hogere advieskosten bij.
Een modieus alternatief voor oversluiten is rentemiddeling, want dan hoeft u de boete niet in één keer te betalen. Via rentemiddeling kunt u, tegen betaling van maximaal €250 administratiekosten (plus eventuele advieskosten) deels meeliften met de huidige marktrente. Tot nu toe kan rentemiddeling alleen bij ING, SNS Bank, WestlandUtrecht Bank en -voor de niet-budgethypotheken- bij Centraal Beheer Achmea, Obvion en Woonfonds. Dit jaar gaan ook ABN Amro, Florius, Rabobank en Nationale Nederlanden rentemiddeling aanbieden.
Voor rentemiddeling bestaan verschillende rekenmethodes. Bij de meest klantvriendelijke methode middelt de bank uw huidige rente via een formule met de actuele rente voor de nieuwe rentevaste periode. Dit doet alleen Obvion voor de niet-budgethypotheken. Alle andere aanbieders van rentemiddeling hanteren rekenmethodes waarbij de boeterente erg hoog uitvalt. Men gaat bijvoorbeeld uit van de te lage vergelijkingsrente, negeert het boetevrij af te lossen bedrag of men baseert de boeterente op een aflossingsvrije hypotheek, terwijl het om een annuïteitenhypotheek gaat. De extra hoge boete smeert de geldgever vervolgens uit over de hele nieuwe rentevaste periode, zodat u de boete in termijnen betaalt.
Een cijfervoorbeeld van de Consumentenbond toont hoe weinig zoden rentemiddeling aan de dijk zet. Stel u hebt een aflossingsvrije hypotheek tegen 6% rente en een resterende rentevaste periode van vijf jaar. Via rentemiddeling sluit u vervroegd een nieuwe rentevaste periode af van 10 jaar tegen 3,5%. Bij Obvion wordt de nieuwe rente dan 4,75%, bij ING 5% en bij de andere banken 5,15%. Dit lijkt een voordeel, want de nieuwe rente is lager dan 6%. Maar hier staat tegenover dat u de nieuwe rente de komende 10 jaar gaat betalen. Zonder rentemiddeling zou u al over 5 jaar een nieuw renteaanbod krijgen. De kans is flink dat die rente een stuk lager dan 5% is.
Oversluiten en rentemiddeling pakken trouwens altijd nadelig uit bij (bank)spaarhypotheken. Bij veel andere hypotheekvormen is het volgens de Consumentenbond alleen voordelig als de hypotheekrente flink gaat stijgen. Al gaat dit niet op voor Argenta, BLG Wonen, Lloyds Bank, Philips Pensioenfonds en SPF Beheer, wegens hun gunstige boeteregeling. Blijft de hypotheekrente echter gelijk of daalt deze verder, dan is vooral rentemiddeling peperduur. Het is een mode waarvan vooral de bank profiteert.
Rente voordelig middelen
Hypothecair wiskundige Pierre Otten ontwikkelde een voordelig alternatief voor rentemiddeling. Hierbij sluit u de hypotheek over naar een lagere rente bij uw huidige geldgever, terwijl u de boeterente via een annuïteitenhypotheek financiert. Stel u sluit twee ton aflossingsvrije hypotheek (5,5%) met een resterende rentevaste periode van 5 jaar en een boetevrij percentage van 10% over naar 3,5% tegen 10 jaar rentevast. De boeterente van €16.491 financiert u met een annuïteitenhypotheek (3,5%) met een looptijd van 10 jaar. Dat kost u bruto €163 per maand (inclusief aflossing), terwijl u maandelijks bruto €334 rente bespaart. Per saldo bespaart u zo bruto €2.052 per jaar!
