Je woninghypotheek oversluiten is voor Nederlanders net zo gewoon als een andere auto kopen. Het is ook ongeveer even duur. Want als je vóór het einde van je rentevaste periode weg wilt bij je bank, moet je deze doorgaans compenseren voor de rente die ze in de toekomst mislopen. Deze schadevergoeding –de boeterente- kan zomaar duizenden tot tienduizenden euro’s bedragen. Toch hebben vele honderdduizenden Nederlanders die kostenpost de afgelopen decennia kritiekloos betaald. Want boeterente leek iets onafwendbaars, een bedrag dat foutloos uit de computers van banken rolde. En banken kunnen toch rekenen? Ja, dat zeker. Maar helaas hebben ze hun rekenvaardigheden decennialang gebruikt in het nadeel van de oversluitende hypotheekklant.
Deze kwestie staat op scherp wegens nieuwe, strikte regels voor de berekening van oversluitboetes, die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) vorige maand heeft gepubliceerd. Hieruit blijkt dat een bank niet meer boeterente mag vragen dan het financiële nadeel dat ze lijden door de vervroegde aflossing. Dit betekent onder meer dat je geen boete verschuldigd bent over het bedrag dat je jaarlijks boetevrij mag aflossen. En ook niet over de aflossingen waarvan je hebt afgesproken dat je ze gedurende de resterende rentevaste periode zou doen. Verder ook niet over het kapitaal dat je al in een spaar- of beleggingshypotheek hebt opgebouwd. Ook moet de bank de vergelijkingsrente zo gunstig mogelijk kiezen. En moet men duidelijk specificeren hoe de boeterente is berekend. Deze regels gelden in elk geval voor alle hypotheken die na 13 juli 2016 zijn afgesloten.
Het werd hoog tijd voor duidelijkheid over oversluitboetes, want rond boeterentes hangt al decennialang een verdachte geur. De Consumentenbond waarschuwde ooit in de Geldgids dat veel banken vanaf 1997 hun hypotheekvoorwaarden nadeliger hadden gemaakt voor de berekening van de boeterente. Maar al eerder, in 1994, ontdekte hypothecair wiskundige Pierre Otten van de website hypothekenbijbel.nl dat diverse banken bij de berekening van boeterentes uitgingen van te lage vergelijkingsrentes. Voor je boete is dat desastreus, want bij een hypotheek van twee ton kost elke tiende procent lagere vergelijkingsrente je circa 1.000 euro extra boete. Toch verminderde bijvoorbeeld hypotheekbank Westland Utrecht de vergelijkingsrente toentertijd doodleuk met 1%punt! Je teveel betaalde boete kon je ruim een decennium geleden een tijdje claimen via geenboeterente.nl. Dat kostte, uitsluitend bij succes, de helft van de teveel betaalde boete. Maar de website is geruisloos verdwenen.
Nieuw is oversluitclaim.nl, een organisatie die samenwerkt met de Consumentenbond. Oversluitclaim vindt dat de nieuwe boeteregels ook moeten gelden voor hypotheken die vóór 14 juli 2016 zijn overgesloten. Volgens artikel 6:237 van het Burgerlijk Wetboek heeft een bank namelijk recht op een redelijke vergoeding voor verlies of misgelopen winst. En dus niet op een boete die hoger ligt dan het nadeel door de oversluiting. Het blijkt echter dat banken gemiddeld 15% méér boete rekenen dan ze verlies lijden door het oversluiten, toont onderzoek van Oversluitclaim. Dat komt neer op gemiddeld ruim €3.000 teveel per klant, en op circa €200 miljoen teveel per jaar. Via een collectieve rechtszaak wil Oversluitclaim het teveel terugvorderen voor hypotheken die vóór 14 juli 2016 zijn overgesloten. Meedoen kost €15 plus, bij succes, 10% van de schadevergoeding.
Als oversluitclaim gelijk krijgt, kan niet alleen de consument maar ook de overheid juichen. Nu trekken burgers jaarlijks €200 miljoen teveel boeterente van hun belastbare inkomen af. Over een compensatie gaan ze inkomstenbelasting betalen. Dus wie weet is er een belastingmeevaller van vele honderden miljoenen in de maak.
Stappenplan AFM
De website van de Autoriteit Financiële Markten (afm.nl) biedt de consument het ‘Stappenplan – berekening van vergoeding bij vervroegde aflossing’. Dit stappenplan laat zien hoe de bank de boeterente zou moeten berekenen. In stap 1 brengt de bank het verloop van je hypotheek in kaart. Een voorbeeld laat zien hoe dat gaat. In stap 2 moet de bank de contract- en vergelijkingsrente bepalen op de juiste wijze. Ook hier toont een voorbeeld hoe het werkt. In stap 3 –met een voorbeeld- berekent de bank de rentebetalingen die men door het oversluiten gaat missen. En in stap 4 berekent de bank de contante waarde van het bedrag van stap 3.
